Le bureau SWIPE

Avec plusieurs mois de recul sur les périodes de confinement, il est désormais clair pour l’ensemble des acteurs immobiliers que le bureau n’est pas mort. Néanmoins, cette crise a fait évoluer la relation salariés-bureau vers un modèle plus consumériste !

Si le bureau d’aujourd’hui doit évoluer, c’est donc surtout pour répondre à cette nouvelle relation de consommation qu’ont les collaborateurs, avec comme prisme principal l’utilisation du bureau en adéquation avec leur temps de travail qui sera demain séparé en 3 temps : le temps de production, pendant lequel le collaborateur souhaite s’isoler pour réfléchir/produire, le temps de collaboration où il avance sur des projets en coopération à distance ou en physique avec ses collègues, et enfin le temps de sociabilisation, royaume du chitchat à la machine à café, des grands séminaires et de tous les évènements permettant de fonder un esprit d’équipe et d’entreprise, et qui ne peut se faire qu’en physique.

Par conséquent, cela soulève des interrogations majeures : comment adapter au maximum nos bureaux actuels à ces nouveaux usages ? Et en cascade : que faire des m² de bureau en partie inutilisés par l’essor du télétravail – question légitime sachant que l’immobilier est généralement le deuxième poste de dépenses des entreprises (1) ?

Si nous restons persuadés qu’un modèle unique de bureau ne peut exister (réalités différentes du marché tertiaire selon les régions/villes, diversité de cultures d’entreprises, etc.), nous pensons qu’un des nombreux modèles possibles pourrait se résumer sous le concept suivant : SWIPE, les bureaux « comme je veux, où je veux, quand je veux, avec qui je veux ».

SWIPE, les bureaux « Comme je veux » : le bureau devra être attractif (design, acoustique, luminosité) et favoriser les échanges, indispensables pour stimuler la créativité des équipes. La diversité & la qualité des services proposés seront déterminantes. Côté restauration, 1er service demandé aux bailleurs par les entreprises locataires, les collaborateurs devront pouvoir adapter la typologie de leur déjeuner en fonction de leur besoin, sans quitter le lieu de travail. Enfin, si la localisation et la facilité d’accessibilité restent clés, la crise a fait ressortir le besoin pour les entreprises de s’ancrer dans le quartier et de privilégier des emplacements répondant à des critères de sociabilité.

SWIPE, les bureaux « Où je veux » : 46 % des collaborateurs attendent de leur entreprise le développement de solutions alternatives, en complément de l’espace de travail traditionnel (2). La piste des tiers-lieux est à étudier puisqu’elle permet aux collaborateurs de choisir leur lieu de travail selon leurs besoins.

SWIPE, les bureaux « Quand je veux » : les propriétaires devront miser sur la restructuration & l’upcycling pour faire face à la pénurie de terrains, et penser les bureaux comme réversibles, c’est-à-dire capables d’ajuster leur usage en fonction de l’évolution des besoins des utilisateurs, afin de se protéger de futurs chocs liés à la demande. Compte tenu de la baisse de la surface privative, il faudra, au sein du bâtiment, optimiser un maximum la modularité du mobilier et des postes afin de garantir l’évolutivité des environnements de travail.

SWIPE, les bureaux « Avec qui je veux » : si la plupart des entreprises ont réussi à équiper leurs collaborateurs en mode nomade, l’enjeu demain sera d’assurer la tenue de réunions hybrides et d’offrir une expérience de travail optimale aux collaborateurs, qu’ils soient au bureau ou non.

Concrètement, qu’est-ce que cela implique pour les acteurs de l’immobilier ?

La chaîne de valeur de l’immobilier regroupe 3 typologies d’acteurs : les propriétaires (foncières, investisseurs, etc.), les « prestataires de services » (property, building & asset managers) et enfin les utilisateurs (directions immobilières & RH).

Demain, les propriétaires devront assurer la réversibilité des actifs et la diversification de leur portefeuille pour garantir une meilleure résistance de leur parc dans le temps, en s’appuyant sur un écosystème de partenaires spécialisés et en retravaillant leur stratégie d’acquisition pour y intégrer ces nouveaux critères. Des investissements sont à prévoir afin de renforcer l’attractivité des actifs et la flexibilité des contrats devra être étudiée sérieusement.

Les fournisseurs et prestataires de services devront accélérer afin de créer une filière de construction & de gestion des locaux responsable, et repenser en parallèle le bouquet serviciel pour dégager de nouvelles sources de revenus. Une des façons de se différencier pourra être de se positionner comme un hub des différents enjeux pour les clients (data, tiers-lieux, etc.).

Les clients devront être en mesure de quantifier le nombre de postes réellement nécessaires – quitte à céder des m² de bureaux et se doter d’une offre flexible complémentaire pour absorber tout pic d’activité – et se préparer à repenser leur localisation en fonction des besoins utilisateurs et des bassins d’emploi, le tout en intégrant l’utilisateur dans ces réflexions.

Malgré l’asymétrie évidente de leurs enjeux, ces 3 typologies d’acteurs devront réussir à travailler conjointement pour transformer de manière durable le paysage des bureaux. Si tous semblent être alignés sur la nécessité d’améliorer la valeur des actifs et donc de plus-value à long terme, une véritable question se pose : qui paiera l’addition ?

(1) Ingrid Nappi-Chouet « Quand l’immobilier d’entreprise devient stratégique »
(2) Étude OpinionWay Covivio

***********************

Basée sur l’étude made in Bartle qui a été réalisée ces derniers mois, elle met en avant un concept permettant de définir un des possibles contours du bureau de demain, le bureau SWIPE.

Elle concrétise un des nombreux engagements du cabinet à accompagner les acteurs de l’immobilier à se transformer pour s’adapter aux enjeux de demain.

https://lnkd.in/eKRDmF9n